據報道，自7 月24 日起，上海首套房貸利率和二套房貸利率將分別上升35bp 和45bp 至5%和5.7%。23 日，國務院住建部、央行重申“房住不炒”，要加強住房、土地和金融信貸的政策協調，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用于購房。

　　機構觀點：

　　全國房貸利率連續上漲，上海具有風向標意義

　　2 月以來，全國房貸平均利率止跌回升，截至最新披露數據的5 月份，已連續四個月上行。上海作為我國一線城市，在房價調控上綜合采取了土地供應、新區開發、限購等方面的一系列措施，房貸利率在全國范圍內長期處于偏低水平。結合今年以來廣州、深圳的首套房貸平均利率接連上調，以及上海住房限購政策進一步趨嚴的調控，本次房貸利率調整具有較強的風向標意義。

　　個人房貸利率上行，銀行凈息差改善可期

　　2010 年以來，金融機構個人住房貸款的加權平均利率與商業銀行凈息差呈現出較強的相關性，前者約領先后者半年左右。今年一季末，金融機構個人住房貸款加權平均利率觸底回升，而商業銀行凈息差環比下行。未來隨著房貸利率上行，逆周期政策退出，商業銀行凈息差也有望迎來底部反轉。

　　利率調控呈現結構化特點，不影響零售貸款定價監管部門降低綜合融資成本等表態引發了市場對銀行貸款利率下行的擔憂。

　　但我們認為當前銀行凈息差處于歷史底部，內源性資本補充訴求使銀行對盈利具備剛性需求，未來貸款利率整體下行的空間十分有限。考慮到政策意圖，貸款利率下降或集中在中小微企業層面，呈現結構化特點。另外，企業貸款利率一直是判斷“降成本”政策效果的主要指標，不影響零售貸款定價。

　　套利空間加大，看好貸款利率正常化

　　疫情期間的讓利政策導致一般貸款利率低于個人住房貸款利率，形成套利空間，促使經營貸違規流入房市，長期可能會導致房地產泡沫和金融風險，必須受到遏制。當前個人住房貸款利率上浮使監管套利空間擴大。遏制經營貸違規流入房市的政策目標有望為一般貸款利率回歸正常化提供動力。